Statut LMNP : avantages, critères, conseils

Vous avez certainement déjà entendu parler du régime LMNP. Mais savez-vous vraiment ce qui se cache derrière ces 4 lettres… ? MB&Scott vous éclaire et décrypte pour vous toutes les subtilités de ce statut d’investisseur immobilier.

Qu’est-ce que la LMNP ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal adopté par de nombreux investisseurs immobiliers. Le bien acheté doit être loué en meublé, à l’année ou de façon ponctuelle, et suffisamment équipé pour que l’occupant n’ait besoin d’apporter que ses affaires personnelles.

L’investissement en LMNP peut être réalisé dans le neuf ou dans l’ancien. Dans ce dernier cas, on parle alors de LMNP ancien ou encore de LMNP occasion. Le bien concerné doit être affecté à l’habitation et peut se situer dans un immeuble traditionnel ou dans une résidence avec services.

Dans tous les cas, les revenus tirés d’une activité LMNP doivent être accessoires. Si l’investisseur en fait son activité principale, il devient alors un loueur en meublé professionnel (LMP). 

Les critères de la LMNP

Pour résumer, un loueur en meublé non professionnel doit répondre à 4 critères principaux :

  • acquérir et louer un bien en meublé
  • ne pas être inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel (LMP)
  • ne pas percevoir plus de 23 000 euros de loyers par an
  • les revenus locatifs doivent représenter moins de 50% du total de ses revenus

Les avantages du statut LMNP

 

Un investissement en LMNP présente de nombreux atouts :

  • constitution d’un patrimoine immobilier grâce à l’emprunt, sans apport
  • préparation de la retraite en profitant d’une rente grâce aux loyers encaissés
  • possibilité d’amortir le bien sur une longue période et de déduire les charges courantes

 

Les spécificités comptables de la LMNP : 

L’investisseur en LMNP a le choix entre deux options fiscales pour déclarer ses revenus : le micro BIC et le réel. La première est très simple car elle permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers encaissés.

Mais c’est bien le régime réel qui est à privilégier. En effet, celui-ci permet d’amortir le bien et le mobilier, tout en déduisant les charges pour leur montant réel.

 

Faire le choix du régime réel

Avant toute chose, rappelons que les revenus tirés d’une activité LMNP ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers (comme pour les locations nues). Il s’agit bien de BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

La tenue d’une comptabilité est donc obligatoire et présente les mêmes contraintes que celle d’un artisan ou d’un commerçant. Par ailleurs, des règles spécifiques complexes viennent s’y ajouter, notamment pour le calcul de l’amortissement, ce qui demande des compétences techniques et une très grande rigueur.  

 

Les règles à respecter : 

En passant par un cabinet d’expertise-comptable pour la gestion de votre investissement LMNP, vous bénéficiez d’une prise en charge totale de vos obligations légales :

  • liasse fiscale (Bilan et compte de Résultat) envoyée aux impôts et à votre CGA (Centre de Gestion Agrée)
  • déclarations de TVA (si vous y êtes assujetti)
  • récupération de la TVA sur certains investissements éligibles (dans le neuf et en résidence de services notamment)
  • liens réguliers avec l’administration (traitement des courriers, envoi de justificatifs…)
  • remplissage de la déclaration de revenus 2042 (le résultat de votre activité LMNP doit également apparaître dans votre déclaration classique)
  • transmission de la balance OGEBIC à votre CGA afin de vérifier vos informations pour valider la déduction d’une partie de vos honoraires comptables (les deux-tiers, dans la limite de 915€ par an)

LMNP et SCI 

Réaliser un investissement LMNP dans une SCI n’est pas vraiment compatible. En effet, les revenus issus d’une location meublée sont par nature commerciaux (BIC), alors qu’une SCI ne doit encaisser que des revenus civils. Le seul moyen est d’opter pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, ce qui n’est pas forcément le plus avantageux fiscalement.

Le conseil MB&Scott : faites appel à un expert-comptable !

Le régime réel est souvent bien plus intéressant lors d’un investissement en LMNP. Il permet en effet de réaliser des économies d’impôts supérieures, en contrepartie du respect d’obligations comptables strictes. Afin de gérer au mieux votre bien en toute sérénité, le recours à un expert-comptable, complété par l’inscription à un CGA, est une option à privilégier. Consultez nos offres conseils pour apprendre à gérer vos priorités, pour une optimisation fiscale, ou des conseils en pilotage d’activité.

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