Les 5 formes de sociétés civiles immobilières

La constitution d’une Société Civile Immobilière, dite SCI, fait partie de l’horizon indissociable du professionnel libéral. En effet, lorsqu’une structure d’exercice en activité libérale commence à faire des bénéfices, il peut être opportun de constituer une SCI afin d’en isoler la valeur patrimoniale et de la sécuriser des risques liés à l’activité de sa société. En outre cela permet aussi de ne pas payer de charges sociales sur la partie des honoraires destinée à installer sa société.

La SCI est une forme de société civile dont l’objet est la détention d’immeubles. Il existe 5 formes de SCI, ayant chacune leur propre destination. Elle est fréquemment adossée à une forme de société commerciale (SARL, SAS, SA…).

1 – La SCI dite de “gestion” ou de “location”

Il s’agit de la SCI la plus classique, celle le plus fréquemment utilisée par les professionnels libéraux. La société peut être à capital fixe ou à capital variable. Elle se crée facilement. Elle a pour objet d‘acquérir et de gérer un bien immobilier et de le louer aux professionnels libéraux qui exercent dans les locaux.

2 – La SCI familiale

La SCI familiale a pour but la gestion et la transmission d’un bien immobilier au sein de la même famille. Elle est particulièrement utilisée par les particuliers qui souhaitent gérer un patrimoine immobilier tout en optimisant la fiscalité au moment de la transmission de leurs biens à leurs héritiers. Elle peut être à capital fixe ou à capital variable, les associés ne peuvent appartenir qu’à une même famille.

3 – La SCI de jouissance à temps partagé

Ce type de SCI est dédié à un usage et une occupation du bien par plusieurs propriétaires. Chaque associé se voit attribuer une période d’occupation. La SCI de jouissance à temps partagé concerne très généralement les résidences secondaires.

4 – La SCI d’attribution

La SCI d’attribution est une forme particulière de SCI qui a pour but la construction ou l’acquisition d’un ensemble immobilier dans l’optique de le diviser ensuite entre les associés. Une fois le partage des biens immobiliers effectué, la SCI est dissoute.

5 – La SCI de construction-vente

La SCI de construction-vente est une SCI entièrement dédiée à la promotion immobilière. Elle vise à construire un bien immobilier en vue de le revendre ensuite. Ce type d’activité peut être considéré comme commercial à partir du moment où il est réalisé de façon récurrente. La SCI de construction-vente est donc le seul type de SCI qui permet une activité commerciale. Dans les faits, elle est souvent utilisée par les promoteurs immobiliers afin de vendre des ensembles immobiliers. Une fois la vente réalisée, la SCI est généralement dissoute.

Ainsi que nous le conseille Julien, l’expert partenaire en structuration financière chez MB&Scott : “La première des questions à se poser lorsque vous voulez constituez une SCI est celle du capital : fixe ou variable”.
La SCI à capital fixe est la forme la plus courante de SCI. Le montant exact de son capital social est décidé à sa création, et inscrit dans les statuts. Cependant, il reste toujours possible de modifier le capital, le nombre d’associés ou la répartition des parts entre associés.
La SCI à capital variable, quant à elle, offre une plus grande souplesse. Elle permet de modifier la répartition du capital sans avoir à modifier les statuts : en effet, les statuts d’une SCI à capital variable comprennent un capital minimum et un capital maximum pour lesquels la loi ne fixe aucune limite.

Le conseil MB&Scott : un notaire, ou encore un avocat n’est pas obligatoire pour la création de la SCI. Il le devient dans le cas d’un apport d’un bien immobilier dans un capital.

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